Любые работы в зданиях — объектах культурного наследия (ОКН) нужно согласовывать с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Есть правила обращения с ОКН. Можно проводить и ремонт, и перепланировку, и реконструкцию, и реставрацию, можно обустраивать помещения для жизни, но важно не затрагивать предметы охраны и при любых работах соблюдать правила сохранения объекта культурного наследия, чтобы он собой ни представлял — особняк, подвал, часть офисного здания, комнату в коммуналке, часть придомовой территории.
Осуществляем работы по согласованию в КГИОП проектов реконструкции зданий и сооружений, находящихся в охранной зоне объектов культурного наследия в Северо-Западном регионе.
Все работы в объектах культурного наследия согласовываются с КГИОП. Что бы вы ни делали с ОКН, необходимо согласование с КГИОП. Если работы являются приспособлением, необходимо провести государственную историко-культурную экспертизу. Её проводят эксперты, аккредитованные Министерством культуры РФ. Остальные согласования зависят от вида работ.
- Если предполагается реконструкция и реставрация фасада, нужно провести экспертизу и получить разрешение в ГСНСН.
- Если меняется планировка помещения, то нужно согласовать перепланировку с межведомственной комиссией, СС, ОГПН, управляющей компанией, Жилкомсервисом и организациями, которые отвечают за техническое решение.
- Установку лесов, если они необходимы для проведения работ, согласовывают с ГАТИ.
- Если вы делаете крыльцо или приямок, нужны согласования с инженерными сетями, Комитетом по благоустройству и Отделом подземных сооружений КГА.
- Если ОКН утрачен полностью и планируется его восстановить, то потребуется разрешение на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия.
Согласовать работы в КГИОП необходимо, но недостаточно. Если какие-нибудь работы признают реконструкцией общедолевого имущество собственников — потребуется согласие всех собственников. Хотя у КГИОП нет полномочий запрашивать и проверять его, но при жалобе комитет найдет формальный повод отказать вам. Судебная практика такова, что даже отверстия для монтажа кондиционера могут признать реконструкцией. Поэтому лучше заранее получить согласие собственников. Оно может быть оформлено либо в виде протокола общего собрания собственников, либо в виде разрешения от ТСЖ/УК, если эта организация уполномочена собственниками распоряжаться общим имуществом.
Согласовать выполненные работы можно, если они соответствуют требованиям «Перечня предметов охраны» и способны пройти историко-культурную экспертизу. Рекомендуем получить все разрешения заранее. Иначе высок риск, что КГИОП не согласует выбранную вами планировку или вообще ничего не разрешит, а вам придётся платить штраф и всё переделывать.
Если не согласовать
- В любой момент уполномоченные организации могут проверить, в каком состоянии находится объект, потребовать привести его в изначальный вид или приостановить работы.
- Вам как минимум выпишут штраф (до 20 миллионов рублей). Штраф могут выписывать за каждое нарушение.
- Вас обяжут прекратить работы или привести помещение в изначальное состояние. Кроме того, вам всё равно придется получить согласования. Чтобы привести помещение в изначальное состояние, надо разработать и согласовать соответствующий проект. Если вы не справитесь с этим в срок, помещение могут изъять и продать с торгов (п. 5 ст. 29 ЖК РФ). Если вы повредили или уничтожили архитектурный элемент объекта культурного наследия, вам придется либо самостоятельно восстановить его (устранить повреждения), либо заплатить за восстановительные работы.
- Вы не сможете свободно распоряжаться помещением: продать его или сдать в аренду будет довольно сложно. Мало кто захочет получить вместе с квартирой полный набор связанных с несогласованной перепланировкой проблем.
- Если вы провели незаконную перепланировку в арендованном помещении, ее согласование останется вашей обязанностью даже после расторжения договора аренды.
Если пришло предписание
Позвоните нам, мы поможем. Разберёмся, в чём состоит нарушение, и что можно сделать, чтобы исправить ситуацию. Составим план действий, будем представлять ваши интересы в КГИОП, а главное — срочно узаконим выполненные работы.